日前据云房数据研究中心统计，2018年1月份，全国100个重点城市二手房价格整体环比上涨0.77个百分点，新增挂牌量整体环比下降8.57个百分点。

　　据悉，在二手房价格环比上涨的城市中，涨幅在2%以上的城市有13个，位列前五名的分别为大连（3.02%）、咸阳（2.96%）、烟台（2.83%）、青岛（2.41%）、贵阳（2.31%）。作为省会城市的贵阳市，二手房均价达到了8073元每平方米，位列100个城市中的第62位。二手房价格环比下降的城市中，降幅在1%以上的城市有5个，分别为滁州（-2.26%）、盐城（-2.00%）、佛山（-1.86%）、沧州（-1.15%）、郑州（-1.08%）。

　　在二手房新增挂牌量环比增长的城市中，涨幅在50%以上的城市有8个，位列前5城市分别为吉林（218.62%）、包头（202.00%）、秦皇岛（194.00%）、柳州（187.33%）、泉州（68.90%）。贵阳市的新增挂牌量为2110套，环比上涨22.26%，增长势头迅猛。在二手房新增挂牌量环比下降的城市中，降幅在50%以上的城市有11个，降幅位列前五的城市分别为锦州（-93.84%）、丹东（-92.90%）、商丘（-79.77%）、赤峰（-79.60%）、宝鸡（-78.39%）。

　　涨价的房子 九成是学区房

　　连日来，记者从贵阳多家房屋中介机构了解到，从全市范围来看，价格上涨的二手房中，大约93%左右的房源与学区房有关。进入今年以后，学区房的价格更是迎来了大幅上涨，例如位于盐务街的贵阳市实验小学学区房的省政府下属单位宿舍，建筑年代为上世纪90年代，去年11月，它的均价在11500元左右，短短几个月时间，现在的均价竟达到了13000元/㎡，位于省府路、圆通街附近的省府路小学、十九中等地的学区房，老旧房屋的均价已经突破了12000元每平，和去年同期相比，涨幅也达到了2000元左右。

　　此外，在贵阳观山湖区，金华园作为北京师范大学附属小学的学区房，二手房均价已经突破了13000元，且一房难求。购房者彭先生介绍，他从去年4月就开始留意金华园的二手房，但直到现在都未成交，他告诉记者：“我倒是看过几套学区房，但卖主的要价太高，始终谈不拢。”

　　对于贵阳学区房价格不断攀升的现状，资深房房评师陈光林表示，近年来随着贵阳教育事业的不断发展，教育水平的不断提高，一般学校和名校之间的差别正在慢慢缩小，因此可以说名校的价值正在慢慢“下降”，但是随着全社会经济的发展，人们的收入也在逐渐增加，为孩子提供一个良好学习环境的意愿又在逐渐填补这一差距。也就是说，原来人们生活水平不高，孩子只能就读一般的学校，现在收入增加了，虽然名校将一般学校拉开的差距已经明显缩小，但人们在有一定经济基础的前提下，就拼了命，哪怕挤破头也要让孩子上名校。他表示，除此之外，一些机构或者个人对学区房的炒作，也是推高学区房价格的重要因素，一旦某个名校周边要建设一个新楼盘，其价格基调就比起一般楼盘高出许多。对于老旧学区楼盘来说，许多房东或者中介公司本着“皇帝的女儿不愁嫁”的心态，将房屋价格很快抬高，这也造就了不少天价学区房。

　　购房前先看准学校

　　只有购买天价学区房，才能让子女接受好的教育吗？答案是否定的。房地产专栏作家、资深房评师陆飞表示，现在，随着贵阳教育事业的长足发展，目前贵阳教育资源的分布更加均衡，传统观念中的一般学校与名校之间的差距正在缩小，特别是对于小学阶段的义务教育来说，上不上名校，并不是孩子能否成才的决定性因素。

　　现在，很多名校正在扩张其版块，开办了许多分校，在这些学校周边的学区房，价格就便宜了很多。记者调查发现，在贵阳市实验小学贵乌分校的冠竹苑小区的一套二手房，条件较好，但房主的标价只有7000元，这也给准备选购学区房的消费者们提供了方向。陆飞表示，在现在新开盘的不少项目中，开发商都会引进一些名校的资源，作为小区配套的学校，例如早些年的国际城、花果园、未来方舟、中天花园等，这些小区的配套学校有很多都是名校的分校，这也在某种程度上解决了孩子读书的问题。

　　陆飞表示，对于想购买学区房的人来说，还要考虑到巨大的经济成本。“现在贵阳有许多私立学校，教学资源很好，成绩也有目共睹，只是学费较高。”他说，由于有这些学校的存在，便给家长们提供了一种新的选择：究竟是花钱买学区房，还是用这笔钱让孩子上私立学校。对于想买学区房的家长们来说，现在至少有三条路可选——选择传统的高价学区房、选择名校的分校学区房以及让孩子上私立学校。因此，家长们要对自身的实际需求和备选学校做一个准确的定位，再考虑哪一种方式。

　　也不是所有二手房都卖得起价

　　记者了解到，对于非学区房的二手房购房者来说，主要目的就在于改善型需求。贵阳某大型房屋中介机构的工作人员王小姐告诉记者，进入今年一月以来，改善型二手房供需两旺，每月都会增加两千多套房源，平均售价也比去年同期至少提高了1000多元。但是，这类二手房源的销售有着明显的两极分化的特点：优质地段的房源一房难求，价格水涨船高，而地段一般、配套一般的房源却遇上了销售瓶颈，经过数月甚至一年以上都无人问津。

　　资深房评人陆飞表示，产生这一现象的原因，就在于在贵阳的二手房市场，相当多的一部分是老旧小区，它们房龄较长，有很多房屋户型不好、停车不便、周边配套设施不完善、环境嘈杂等，即使它们处于老城区较为黄金的位置，但由于硬件条件不足，与当前百姓讲究舒适、改善性的诉求不匹配，因此不受市场认可；另一方面，贵阳某些老牌“豪宅”从多年以来“一房难求”的局面慢慢有所松动，渐渐有房源流出，渐渐带火了二手房市场，因此，贵阳的二手房市场才会出现两极分化的特点。

　　据分析，进入今年以后，贵阳的二手房市场呈现出了典型的“稀缺性决定价格”特征。陆飞告诉记者，现在的老城区，倍受追捧的二手房主要集中在喷水池商圈、大十字、紫林庵、文昌路、北京路一带，销售火热的二手房主要集中在前些年建设的成熟电梯房小区，例如亨特国际、银海元隆广场、蓝波湾等小区，这些小区地段稀缺、配套设施较为完善，环境较好，因此造成了价格上涨、数量稀少的特点。而在观山湖区，高价二手房主要集中在长岭南路、林城东路、金朱东路、观山湖公园、八匹马一带，对应的热门楼盘有中天会展城、美的林城时代、金华园、观山湖一号、金华世家、碧海花园等，在这片区域，有着较为成熟的配套设施，而且这些区域并没有新的大楼盘开售，因此地段的稀缺性，决定了这些区域二手房价格的快速提升。

　　和二手房市场相对繁荣的老城区、观山湖区相比，贵阳的其他区域的二手房市场正在按部就班地发展。据记者调查，进入今年以来，花溪区小河区域的二手房市场主要还是以本世纪初左右兴建的楼盘为主，如兴隆城市花园、十里江南、珠江湾畔、瑞和家园等，这些房源目前的单价普遍在4000多元。相对而言，区域内一些房龄较短的次新房房源，如小河转盘附近的碧园花城、云凯熙园及金域华府等高层电梯房源价格则达到了6000元左右。

　　其他几个区域，花溪二手房价格受到新房价格的拉动较为明显，目前已经普遍达到了6000元每米以上，但数量不多。以新添寨为中心的乌当区，成交较为活跃的二手房项目有水锦花都、保利温泉新城等，单价均在5000元左右，市场已经维持了多年不变。此外，贵阳二手房价的洼地仍然在白云区和清镇市，区域二手房价格仍集中在4000元上下。在双龙经济区，由于新房太多，因此二手房市场并没有太多亮点。

　　二手房交易税费解读

　　陆飞表示，从目前贵阳市场的现状来分析，销售火爆的非学区二手房主要集中在地段好、配套设施好的小区，对于购房者来说，选配套、选地段是核心。他说：“和观山湖区、花溪区等地的新建小区相比，老小区的配套设施本来就不足，如果再不选取配套设施较好的小区，还不如买新房。”他表示，目前贵阳的楼市库存较为充足，房屋销售压力相对较大，因此只有优质的二手房，才能在市场上占有一席之地。

　　在采访中记者了解到，在某些还在销售的小区楼盘当中，二手房价格反而比新房便宜。例如在保利凤凰湾，目前新开盘的房价早已突破万元大关，但在贵州某中介公司的房源信息上，有数套二手房的价格在8000多元，该中介公司工作人员告诉记者，这类现象是近几年来才出现的。

　　陆飞分析表示，这种现象的出现，和贵阳楼市去库存速度的加快有明显相关，在老城区一些稀缺地段的楼盘，由于没有竞争对手或者自身具备独特的优势如学区房、在繁华地段中心地带等，因此二手房价格居高不下，但在一些新楼盘特别是像某些超级大盘如花果园、中天未来方舟等，由于库存量较大，因此由卖方市场转变成为了买方市场，商品房存量消化很快，这就对二手房的成交活跃度带来了不同程度的制约，因此才会出现二手房卖不过新房的现象。

　　最后，买卖二手房，不可回避的就是费用问题。在二手房买卖中，除了和房东或者中介公司商谈好的房价外，还有许多国家规定要缴纳的税费等，贵州某房屋中介机构负责人告诉记者，这些费用一般包括十余种，总额根据房屋的实际情况而不同，总额一般在房款的12%左右。

　　2016年房地产新政指出，个人出售购买2年以上(含2年)的普通住房的，免征营业税。该政策主要将免征营业税的范围由5年降为2年，对想购买二手房的购房者来说，是重大利好。此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。具体规定如下：房产证未满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%;房产证未满2年的，并且面积在140㎡以下的需要缴纳差额的5.6%;房产证满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%;房产证满2年的，并且面积在140㎡以下的免交。

　　此外，根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

　　除了营业税和契税外，买卖二手房屋还牵涉到了个税(买方支付)、印花税(买卖双方各0.05%)、土地增值税、登记费、房地产交易手续费、贴花费、评估费、抵押登记费、委托公证费等，如果消费者委托中介公司购房，还要付给公司佣金，常见的支付方式有双方共同支付及买房全部支付等。据介绍，在二手房买卖中牵涉到的费用问题比较复杂，计算标准和方式也各不相同，因此消费者要向专业的机构或者国家相关部门详细咨询。（余珉琨 商昌斌）

　　来源：贵阳晚报